Standortanalyse Gewerbeimmobilie in 10 Punkten perfekt erklärt

Standortanalyse Gewerbeimmobilie für einen neuen Standort erforderlich?

Bedenken Sie unsere 10 Punkte zur Standortanalyse der Gewerbeimmobilie

Eine professionelle Standortanalyse von Immobilien ist entscheidend für die Suche nach dem richtigen Standort. Diese detaillierte Untersuchung von einem potenziellen neuen Standort und Geschäftsräumen hat erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg für das Unternehmen.

Vertrauen Sie also auf unsere Expertise – denn wer möchte schon gerne seine Existenz aufs Spiel setzen

Wenden Sie sich möglichst früh an einen Profi

Das Wichtigste vorweg – entscheidend ist
1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage

Für Jeden, der in eine Immobilie investieren will, sei es als Mieter oder Käufer, gibt es bei der Suche drei wichtige Auswahlkriterien: Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Natürlich gibt es weitere wichtige Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, aber ohne den richtigen Standort analysiert zu haben, sind die anderen Wertbestimmer ohne wirkliche Aussagekraft.

Daher sollte nur ein Immobilienexperte eine professionelle Standortanalyse durchführen. Egal, ob für Gründer oder florierende Unternehmen, die expandieren möchten: in den meisten Fällen ist es mit besonders viel Aufwand und Kosten verbunden, den einmal gefundenen Standort rasch wieder zu wechseln. Außerdem bedeutet ein Standortwechsel nicht nur, dass neue Visitenkarten gedruckt werden müssen, sondern dass alle Kunden, Ge­schäftspartner, zuständigen Behörden und Institutionen über den Umzug informiert werden müssen. Viele unnötige Vorgänge können vermieden werden, wenn Sie von vornherein Wert auf eine gute und professionelle Standortanalyse legen. Wir möchten Ihnen im Folgenden 10 Punkte näher bringen, die Sie bei der Suche nach dem idealen Standort bedenken sollten.

Wenden Sie sich an einen Profi!

Standortanalyse Immobilien. Egal, ob Immobilienexperte, Gründer oder junges Unternehmen

1.

Die Branche entscheidet den Standort

Die Wahl des Standortes hängt stark davon ab, ob die Kunden regelmäßig zu Ihrem Unternehmen kommen, ob Sie den Kunden aufsuchen, oder, ob Sie das Geschäft per Telefon oder online abschließen können. Es gibt zahlreiche Branchen, die viele Kunden zu Besuch haben. Das sind unter anderen Ärzte, Apotheker oder auch Weiterbildungseinrichtungen, die Kurse in eigenen Räumen anbieten. Auch Produkthersteller und Großhändler mit großer Lagerfläche müssen sicherstellen, dass das Geld in den richtigen Standort investiert wird. Besonders wichtig ist in diesen Fällen die Verkehrsanbindung. Je schwieriger und teurer es wird, einen Standortwechsel durchzuführen, um­so genauer muss die Standortanalyse durchgeführt werden. Dafür gibt es Fachleute auf jeder Ebene – lokal, regional, national und international.

Wer hier entscheidende Fehler macht, kann seine Existenz aufs Spiel setzen

Ein weiterer wichtiger Faktor ist, welche Investitionen man am Standort vornehmen muss. Deshalb müssen insbesondere Gastronomen und Einzelhändler Ihre Hausaufgaben bei der Standortanalyse machen, damit die Entscheidung nicht schnell be­reut wird. Denn diese beiden Gründergruppen hängen zum einen sehr stark von der Laufkundschaft ab, müssen meist langfristige Mietverträge abschließen und nicht selten sechsstellige Summen für die Einrichtung investieren.

2.

Die Knock-Out-Faktoren ermitteln

Die sogenannten Knock-Out-Faktoren zu ermitteln ist existentiell. Das sind Standortkriterien, die auf jeden Fall erfüllt sein müssen. Durch diese Knock-Out-Faktoren lassen sich in der Auswahlphase schnell diejenigen Standorte aussortieren, die gar nicht in Frage kommen. Auch sollte man seinem Immobilienmakler diese Anforderungen zur Verfügung stellen, damit er zielgerichtet suchen kann. Wie Sie an den bisherigen Ausführungen erkennen, sind für unterschiedliche Vorhaben auch unterschiedliche Standortkriterien mit abweichender Gewichtung wichtig.

Unser Tipp: die „Kriterien-Checkliste“

In einer „Kriterien-Checkliste“ werden die wichtigsten Auswahlkriterien für die Standortwahl aufgelistet. Die zentrale Herausforderung besteht darin, die Standortkriterien herauszufiltern, die für das Vor­haben am wichtigsten sind, wie beispielsweise:

Kritererien Checkliste:

• Nachfragepotenzial
• Konkurrenzsituation
• Geschäftsräume
• Standortkosten (Gewerbesteuerhebesatz)
• Verkehrsanbindung
• Staatliche und behördliche Auflagen
• Lebens- und Arbeitsbedingungen
• Lieferantennähe
• Arbeitskräfteverfügbarkeit
• Förderprogramme
• Image des Stadtteils / der Region

Die Knock-Out-Faktoren zu ermitteln ist existentiell!

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3.

Kundenpotenzial und Kundennähe sind entscheidend

In vielen Fällen kommen die meisten Kunden aus einem Gebiet, das maximal zehn Fußminuten vom Geschäft entfernt ist. Bei einem Geschäft mit Laufkundschaft hängt die Zahl der potenziellen Kunden im Wesentlichen davon ab, wie groß das Einzugsgebiet des Anbieters ist. Deshalb ist es in diesen Fällen sehr wichtig, einen Überblick darüber zu bekommen, ob überdurchschnittlich viele Zielkunden in der Nähe wohnen, arbeiten oder einkaufen.

Wir bieten Ihnen aussagekräftige Daten

Daten über die Bevölkerung und deren Kaufkraft in der Nähe des von Ihnen anvisierten Standortes sind essentiel um Ihnen gut recherchierte Aussagen zu geben. Wir prüfen die Kaufkraft der am Standort ansässigen Konsumenten und der Mitarbeiter in angrenzenden Unternehmen.

4.

Konkurrenz kann belebend wirken

Die Konkurrenzsituation hat einen wichtigen Einfluss auf die Standortwahl. Also sollten Sie überprüfen, mit welchen Konkurrenten Sie sich „diesen Bezirk teilen müssen“. Größere Konkurrenten üben in der Regel auch eine größere Anziehungskraft auf die Kunden aus und erhalten größere Marktanteile. Daher sollten die Verkaufsfläche der Wettbewerber recherchiert werden und entsprechend gewichtet. Berechnen Sie nun auf der Grundlage der Wettbewerbsanalyse Ihren prognostizierten Marktanteil, also den Anteil an Kunden und Kaufkraft, den Sie dann auf sich verbuchen können. Beachten Sie dabei, dass Konkurrenz dann sogar das Geschäft beleben kann, wenn Sie Produkte und Leistungen anbieten, die andere nicht haben. Deshalb ist die Standortanalyse wichtig, um anschließend eine Positionierungsstrategie zu entwickeln.

5.

Magnetwirkung von Partnerschaften und Frequenzbringern

Bei der Standortwahl ist eine wichtige Gruppe zu beachten. Es handelt sich dabei um die Geschäfte mit ergänzendem Angebot, Komplementärprodukten oder -dienstleistungen. Solche Frequenzbringer können Supermärkte, Warenhäuser, Gastronomen, Bäckereien, Bildungseinrichtungen, Behörden, Freizeiteinrichtungen, Ärzte, Banken bzw. Bankautomaten, Parkhäuser und U-Bahn bzw. S-Bahnstationen sein.

Neben dieser Gruppe sind potenzielle Partner von großem Wert. An zahlreichen Standorten versuchen Wirtschaftsförderer mittlerweile auch sogenannte Cluster zu bilden. Ziel ist es, Unternehmen in der Nähe anzusiedeln, die Synergiepotenziale ha­ben und die im Idealfall auch gemeinsam an Projekten arbeiten sollen. Internet-Unternehmen ziehen z. B. nach Berlin, weil hier ein Erfahrungsaustausch und die Zusammenarbeit mit anderen Inter­net-Unternehmern erleichtert werden. In vielen Regionen gibt es auch Technologie- und Gründerzentren für bestimmte Branchen, in die man sich günstig einmieten kann.

6.

Die Standortanalyse Immobilien und die Betriebsstätte ausgiebig unter die Lupe nehmen.

Auch bei der Standortanalyse der Gewerbeimmobilie liegt die „Tücke im Detail“. Deswegen ist es sehr wichtig, den letzten Schliff von einem Profi-Team ausführen zu lassen. Wenn man den richtigen Standort gefunden hat, muss auch die Betriebsstätte passen, die angeboten wird. Natürlich sollte sie von außen einen guten Eindruck machen. Darüber hinaus sollten, wenn man viele Kunden von auswärts hat, auch Kundenparkplätze zur Verfügung stehen. Für Einzelhändler ist es sehr wichtig, dass die Schaufensterfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche möglichst groß ist. Für Gastronomen ist es häufig Ausschlag gebend, eine große Außenfläche zur Verfügung zu haben, um gerade im Sommer gute Umsätze machen zu können. Für jedes Vorhaben gilt: Sie müssen wissen, welche Betriebsgröße für Sie optimal ist. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann, wie Immobilien Klose. Nur dann rechnet sich das Konzept auch langfristig. In der untenstehenden „Objekt-Checkliste“ finden Sie eine Liste mit wichtigten Fak­toren.

Genauso wichtig sind außerdem die Konditionen, die der Vermieter aufruft. Damit sind nicht nur der Mietpreis und die Nebenkosten pro Quadratmeter gemeint, sondern auch die Frage nach der Mindestmietlaufzeit. In gut frequentierten Lagen werden häufig Mindestlauf­zeiten von fünf oder zehn Jahren verlangt.

Unser Tipp:

Gerade für Gründer, bietet sich als Alternative zu einem langen Mietverhältnis, in einen bestehenden Mietvertrag mit einer kurzen Restlaufzeit einzusteigen oder Untermieter zu werden.

7.

Besser eine Standortprognose erstellen lassen

Eine rein statische Analyse des Ist-Zustands greift bei der Standortsuche zu kurz. In wenigen Jahren kann sich sehr viel ändern. Eine länger­fristige Straßenumleitung oder Baustelle sowie das Verschwinden wichtiger Frequenzbringer oder Anbieter von ergänzenden Produkten kann zu erheblichen Umsatzein­bußen führen. Umgekehrt kann ein Standort enormes Entwicklungspotenzial besitzen, wenn etwa in naher Zu­kunft neue Gewerbe- oder Wohn­flächen er­schlossen werden. In diesem Fall sollte man allerdings einrechnen, dass die Erschließung dieser Flächen länger als geplant dauert und deshalb die Umsatz­prognosen zu Beginn nicht eintreten. Eine rein umsatzabhängige Miete bis zum Ende der Erschließung oder eine Staffelmietvereinbarung können für diesen konkreten Fall die geeignete Lösung sein.

Diese Kriterien zählen

• Flächengröße
• Mietkonditionen
• Expansionsmöglichkeiten
• Ausstattung der Räume
• Parkplätze
• Betriebserlaubnis
• Attraktivität und Werbewirksamkeit

8.

Wenn sich “DER EINE” richtige Standort nicht finden lässt

Das kann daran liegen, dass sich in den Zielgebieten kein passendes Raumangebot finden lässt oder die Raumkosten im Verhältnis zum Umsatzpotenzial langfristig zu hoch sind. Das bedeutet aber nicht, das Vorhaben aufzugeben!

Unser Tipp:

Es gibt auch die Möglichkeit, Untermieter zu werden und erst einmal einen Pop-up-Store zu eröffnen.
Oder am Anfang auf regionalen Märkten oder Festen seine Produkte zu verkaufen. Diese Phase kann genutzt werden, um sich bekannt zu machen und zu testen, in welcher Region die Nachfrage am größten ist, um dann langfris­tig dort „heimisch“ zu werden.

9.

Kalkulieren Sie Alternativen ein

Auch Büroräume auf Zeit gibt es in jeder Größe und Form. Co-Working-Place-Anbieter, Hot Desking oder Bürosharing-Anbieter ermöglichen es, Räumlichkeiten nur dann anzumieten, wenn sie benötigt werden. Gerade diese erhöhte Flexibilität ist eine große Chance für viele Dienstleister.

Gründerzentren, Coworking Anbieter, Bürosharing

Optimal ist es natürlich, wenn man in der Expansionsphase nicht ausziehen muss, sondern zusätzliche Räumlichkeiten vor Ort anmieten kann. Hier liegt der Vorteil bei Gründerzentren. Vielen fällt zu Hause schnell die „Decke auf den Kopf“ und es fehlen die Möglichkeiten, Erfahrungen und Kontakte auszutauschen. Ein weiterer Vorteil von Gemeinschaftsarbeitsplätzen liegt darin, dass man schnell in Kontakt mit potenziellen Geschäftspartnern kommt und sich ein persönliches Unterstützungsnetzwerk aufbauen kann.

10.

Ein Gewerbe spezialisierter Immobilienmakler ist die erste Wahl

um den Urwald an Informationen besser zu durchdringen. Wenn Sie nach den bisherigen Ausführungen zur Erkenntnis gelangt sind, dass für Sie die richtige Standortwahl entscheidend für den unternehmerischen Erfolg ist, sollten Sie Profis miteinbinden, um den richtigen Standort zu finden und auszuwählen. Geodatenbanken, die örtlichen IHKs bzw. Wirtschaftsförder und Ihr Immobilienmakler können nützliche Entscheidungshilfen geben. Denn um den Urwald an Informationen zu durchdringen, ist ein auf Gewerbe spezialisierter Immobilienmakler die erste Wahl.

Wenden Sie sich besser gleich an die Gewerbespezialisten